Une société civile de placement immobilier, ou SCPI, est un type d’investissement qui vous permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier sans avoir à vous occuper directement de ce bien. En tant qu’investisseur SCPI, vous pouvez percevoir les loyers de vos investissements et gagner un revenu passif sur votre portefeuille sans avoir à vous soucier de la gestion quotidienne.
L’investissement en SCPI offre de nombreux avantages, notamment une gestion professionnelle de vos investissements, la diversification de votre portefeuille et des avantages fiscaux potentiels. Si vous cherchez un moyen simple d’investir dans l’immobilier, une SCPI peut vous convenir.
Les avantages des SCPI par rapport à l’immobilier locatif direct
Les SCPI présentent de nombreux avantages par rapport aux investissements immobiliers locatifs classiques. Les SCPI offrent une plus grande diversification que l’immobilier locatif direct, car elles répartissent votre investissement sur un portefeuille d’immeubles.
Les SCPI ont généralement des coûts d’entrée plus faibles que l’immobilier locatif direct, ce qui les rend plus accessibles aux petits investisseurs. Elles sont gérées par des gestionnaires de fonds professionnels, qui sélectionnent et gèrent les immeubles du portefeuille. Cela peut vous libérer du temps en tant qu’investisseur, car vous n’avez pas besoin de gérer les propriétés vous-même.
Les SCPI sont extrêmement souples et adaptables, vous permettant de céder juste quelques parts de votre investissement si nécessaire. En outre, elles offrent généralement des rendements beaucoup plus élevés que les investissements boursiers standard et fournissent ces rendements sur une base trimestrielle, ce qui les rend faciles à gérer et à entretenir.
Dans l’ensemble, les SCPI offrent un certain nombre d’avantages clés qui en font une option intéressante pour de nombreux investisseurs dans la stratégie de développement commercial en immobilier. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier mais que vous ne voulez pas vous occuper des tracas de la location directe, les SCPI pourraient vous convenir.
Le principe de l’investissement en SCPI
Les SCPI vous permettent de devenir copropriétaires d’un portefeuille immobilier. Ainsi, un groupe de personnes est propriétaire d’un ensemble de biens immobiliers dirigés par des spécialistes. En pratique, grâce à l’investissement dans les SCPI, vous devenez propriétaire de parts de propriété et percevez des loyers.
Le placement en SCPI n’est pas limité à l’immobilier d’habitation tel que la maison ou l’appartement. L’immobilier d’entreprise en est un autre, par exemple les bureaux, les commerces, les établissements de santé, entrepôts… Plus de deux cents de SCPI sont présentes dans différents secteurs. Les premières SCPI remontent aux années 70, elles sont très tendance ces derniers temps.
La SCPI est une société de gestion qui reçoit de l’argent de ses clients et acquiert un portefeuille de biens immobiliers. Ces propriétés sont soigneusement évaluées et achetées par des spécialistes, puis gérées : location, entretien, collecte des impôts, etc. En tant qu’investisseur associé, vous n’avez presque rien à accomplir. Vous percevez simplement les loyers après déduction de tous les frais et des taxes foncières.
De plus, leur fonctionnement est réglementé par l’Autorité des Marchés Financiers qui délivre les agréments aux sociétés de gestion en garantissant la qualité de l’information aux investisseurs. Le conseil de surveillance, par exemple, est composé de tous les représentants des participants et d’un commissaire aux comptes qui supervise les comptes annuels de la SCPI et en certifie l’exactitude. Un expert immobilier examine également les actifs immobiliers pour s’assurer qu’ils sont adaptés.
Les catégories de SCPI
Les SCPIs peuvent être regroupées en 3 catégories : Les SCPI de rendement, les SCPI de plus-value et les SCPI fiscales. Les SCPI de rendement sont les plus courantes, la principale source de revenus de l’investisseur provenant des loyers. Les SCPI d’appréciation, également appelées SCPI ou de valorisation, visent à la réalisation de gains en capital réalisés sur le long cours pour augmenter systématiquement le prix des parts. Des dividendes exceptionnels peuvent également être versés. Et enfin, les SCPI fiscales sont de type Pinel, Denormandie, Malraux ou de déficit foncier. Tous ces types de SCPI jouent un rôle important dans l’investissement et offrent des avantages différents aux investisseurs.
Les principaux bénéfices des SCPI d’assurance vie
La liquidité
L’assurance-vie est un placement précieux qui peut assurer la sécurité financière des individus et de leurs familles. La liquidité de l’assurance-vie, c’est-à-dire la facilité avec laquelle les contrats peuvent être vendus ou rachetés pour accéder à leur valeur de rachat, est l’un de ses principaux avantages.
Le frais d’acquisition
Les SCPI sont un choix populaire pour ceux qui cherchent à souscrire une assurance-vie. Contrairement aux contrats traditionnels, dont les frais d’acquisition sont élevés, les SCPI sont assorties de frais d’acquisition beaucoup plus faibles.
La période de jouissance
Dans le cadre de l’assurance-vie, les loyers commencent généralement à être perçus environ un mois après l’investissement. Dans le cas d’un investissement direct, vous devez attendre trois à six mois.
La fiscalité des SCPI
L’une des caractéristiques les plus attrayantes de ce placement est sans doute le traitement fiscal favorable dont il bénéficie. Après 8 ans de détention d’un contrat SCPI, vous pouvez retirer votre argent sans avoir à payer d’impôts sur les plus-values ou les revenus locatifs.
La fiscalité des SCPI hors assurance vie
Le coût de la facture peut être élevé, il faut donc tenter d’optimiser la fiscalité à votre avantage. En SCPI, comme en immobilier locatif classique, la possibilité est offerte de déclarer les revenus fonciers sous deux régimes fiscaux : micro-foncier ou réel.
Le régime réel
Dans ce régime, les investisseurs peuvent déduire les intérêts de leurs emprunts (et les primes d’assurance) de leurs revenus fonciers. Cela réduit la base d’imposition sur laquelle ils sont taxés, ce qui rend l’investissement immobilier plus intéressant. Ces mesures ont permis d’encourager les investissements dans le secteur.
Le régime micro-foncier
Pour de nombreux professionnels de l’immobilier, le régime fiscal le plus attractif et le plus avantageux pour les SCPI est celui du micro-foncier. Dans ce régime, les investisseurs sont imposés à un taux forfaitaire de 30%, seuls les revenus supérieurs à un seuil de 15 000 euros étant soumis à l’impôt. Par ailleurs, tous les revenus immobiliers sont imposés sur une base de 70% des recettes.
La fiscalité des SCPI réalisées en dehors de la France
Lorsque l’on investit dans des SCPI situées hors de France, il est important de prendre connaissance des règles d’imposition qui s’appliquent. En général, les conventions fiscales entre le pays étranger et la France prévoient une fiscalité avantageuse. Cela signifie que l’impôt est prélevé par la SCPI du pays étranger à la source, à un taux inférieur à celui qui serait payé en France. De plus, il existe un mécanisme permettant de ne pas subir la double imposition en France et l’exonération des 17,20% de prélèvements sociaux. Ainsi, il est avantageux d’un point de vue fiscal d’investir dans des SCPI dont les actifs sont situés en Europe.
La procédure de déclaration de l’impôt sur le revenu
La déclaration à l’impôt sur le revenu est une démarche relativement simple. Afin de déclarer les revenus fonciers, un formulaire officiel, appelé IFU doit être rempli. Ce formulaire vous sera envoyé par votre société de gestion ou votre propriétaire, et il contient toutes les informations dont vous avez besoin pour déclarer correctement vos revenus immobiliers.
L’impôt sur les plus-values
Lorsqu’elles réalisent un bénéfice sur la vente d’un investissement, de nombreuses personnes sont soumises à l’impôt sur les plus-values. Il s’agit d’un type d’impôt qui s’applique à tous les bénéfices réalisés sur la vente de certains actifs, tels que les actions et les obligations, les biens immobiliers et les objets de collection. Lorsque vous vendez votre SCPI, vous pouvez être soumis à l’impôt sur les plus-values. Toutefois, vous pouvez être exonéré de l’impôt sur le revenu et des cotisations de sécurité sociale si vous détenez la SCPI depuis de nombreuses années.
Le meilleur système pour choisir votre SCPI
Il existe un certain nombre de facteurs différents que vous devez prendre en considération. Tout d’abord, il est essentiel de diversifier vos investissements sur plusieurs SCPI, afin de minimiser les risques et de maximiser les rendements. En termes d’emplacement géographique, par exemple, vous pouvez choisir des SCPI axées sur l’immobilier dans votre ville ou votre pays d’origine, ou opter pour des SCPI dont les biens sont situés ailleurs.
Parmi les autres critères clés à prendre en compte lors du choix d’une SCPI, on peut citer la nature des actifs sous-jacents, la société de gestion qui supervise le fonds, et l’historique des performances du fonds. En outre, il est important de garder un œil sur l’état actuel du marché et les tendances projetées afin de déterminer à la fois la demande pour certains produits et les entreprises qui pourraient bénéficier d’un investissement par une SCPI.
Les différents aspects financiers
Il existe différents critères financiers qui peuvent être utilisés pour évaluer le rendement d’une SCPI. Le niveau de capitalisation peut être un bon indicateur de risque, les SCPI plus jeunes et moins capitalisées étant généralement plus risquées. L’évolution de la valeur de la part au cours des dernières années peut également donner un aperçu de la performance de la SCPI. Le taux de distribution des loyers est un autre indicateur financier important à prendre en compte, car il peut donner une idée du montant des revenus générés par la SCPI. Enfin, le niveau des coûts associés à la SCPI doit également être pris en compte lors de l’évaluation.
Les différents aspects qualitatifs
Lors de l’évaluation des SCPI, il convient de garder à l’esprit quelques critères qualitatifs essentiels. Tout d’abord, il est important de tenir compte de la catégorie de SCPI qui vous intéresse – rendement, plus-values ou FPI fiscales – car chacune présente des avantages différents. Ensuite, vous devez examiner la composition du portefeuille immobilier, notamment la répartition géographique et le type d’activité. Cela vous donnera une meilleure idée de la façon dont la SCPI se comportera dans différents cycles économiques. Enfin, il est important de faire des recherches sur les entreprises de gestion afin de s’assurer qu’elles sont réputées et ont de bons antécédents.
La SCPI en assurance vie ou hors assurance vie ?
Si vous souhaitez investir dans une SCPI mais que vous ne voulez pas utiliser l’effet de levier du crédit immobilier, il est généralement préférable d’investir via l’assurance-vie. Ceci est d’autant plus vrai si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée. Avec la création du Plan Epargne Retraite (PER), vous pouvez investir en SCPI sur un bon PER tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Pour se constituer un patrimoine à crédit, il est généralement plus avantageux de souscrire des SCPI en dehors de l’assurance-vie. Ceci est particulièrement vrai pour ceux qui ont un faible taux d’imposition sur le revenu, comme ceux qui ont un TMI de 0% ou 11%. Pour ceux qui sont soumis à des impôts sur le revenu plus élevés, une autre stratégie peut être plus efficace, comme l’achat de SCPI en nue-propriété ou de SCPI qui investissent sur des marchés étrangers comme Corum.
Les formules d’investissement en SCPI
Il existe deux principales façons d’investir en SCPI : au comptant et à crédit . Il existe également deux formules de propriété : la pleine propriété ou le démembrement. Chaque système a ses avantages et ses inconvénients, il est donc important de consulter un courtier expert pour déterminer la formule d’investissement qui vous convient.
L’achat au comptant
L’achat de SCPI au comptant est une méthode rapide pour gagner de l’argent supplémentaire. Elle peut être intéressante pour les retraités qui ont économisé de l’argent. L’inconvénient est que vous ne pourrez pas réduire la pression fiscale sur les revenus fonciers en raison de l’imposition totale de ces derniers.
L’achat à crédit
Le type d’investissement le plus courant dans les SCPI est l’achat de parts à crédit. Cela permet aux investisseurs d’acheter immédiatement un nombre important de parts qui vont générer des revenus locatifs. Le crédit peut être utilisé pour acheter des parts avec un acompte, ou entièrement à crédit.
Par conséquent, cette formule séduira les jeunes actifs qui manquent d’épargne mais qui ont le désir d’établir un historique immobilier.Vous pouvez également déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, ce qui se traduit par une facture d’impôt sur le revenu moins élevée. Votre famille sera protégée par l’assurance décès-invalidité fournie en même temps que le prêt immobilier.
L’achat de SCPI en démembrement temporaire
L’achat d’une SCPI en démembrement temporaire est un moyen de diversifier vos investissements tout en limitant vos risques. Il existe deux types de démembrement temporaire : Avec la nue-propriété, vous êtes propriétaire du bien immobilier et renoncez aux revenus lors de la période de démembrement. Avec l’usufruit, vous bénéficiez de tous les revenus sur la durée du démembrement, sans en être propriétaire à la fin.
L’achat en nue-propriété
Avec un courtier en SCPI compétent, vous pouvez acheter et négocier des SCPI en démembrement par morceaux pour une période de 5, 10 et 15 ans. En effet, vous êtes le propriétaire de base pendant la période de démembrement, ce qui signifie que vous avez des droits de propriété mais pas de revenus. Vous réalisez un bénéfice en achetant avec une décote comprise entre 15 et 40%, dépendant de la renonciation à l’usufruit. Ainsi, vous acquérez davantage de parts de SCPI afin d’augmenter vos revenus à long terme.
Lorsque vous achetez en nue-propriété, vous renoncez essentiellement au droit d’utiliser et d’occuper le bien pendant une période déterminée. Le principal avantage de ce montage est financier : en séparant la propriété du bien du droit d’usage, vous pouvez éviter de payer l’impôt sur le revenu sur vos parts de SCPI et le bien lui-même ne sera pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.
L’achat en usufruit
Lorsque vous achetez une SCPI en usufruit, vous abandonnez la propriété du bien à la fin de la phase de démembrement mais vous en percevez les revenus pendant cette période. Cette option peut être intéressante pour les entreprises qui souhaitent placer de la trésorerie mais ne veulent pas se constituer un patrimoine. La SCPI peut être amortie fiscalement, ce qui la rend encore plus attrayante. Il est également essentiel de noter que vous n’acquerrez pas le bien à la fin de la phase, vous devez donc vous y préparer avant de prendre une décision.
Conclusion
L’achat de parts d’une société civile de placement immobilier, ou SCPI, est un moyen idéal pour diversifier son patrimoine immobilier. Contrairement aux propriétés locatives traditionnelles, investir dans une SCPI vous donne accès à un large éventail de propriétés sans l’engagement de temps et le risque associés. Grâce aux nombreuses options d’investissement disponibles, vous pouvez adapter votre portefeuille de SCPI à vos besoins et préférences individuels.
Que vous choisissiez un investissement en espèces ou que vous choisissez pour un financement par le biais d’une ligne de crédit, il existe de nombreuses façons d’investir votre argent dans des SCPI. En outre, vous pouvez même acquérir des parts d’une SCPI à titre temporaire si vous préférez ne pas immobiliser trop de capitaux en une seule fois. Dans l’ensemble, l’achat de parts de SCPI est un moyen efficace et confortable de constituer votre portefeuille immobilier et d’accroître votre patrimoine au fil du temps.