Pour investir dans l’immobilier, un nombre croissante de particuliers français se tournent vers la location meublée non professionnelle. La niche fiscale LMNP désigne le loueur en meublé non professionnel qui offre une méthode d’investissement intéressante, tandis que les nouvelles tendances en matière de logement, notamment Airbnb, rendent la recherche de locataires plus simple que jamais.
La location meublée est une excellente méthode pour investir dans l’immobilier, et avec une préparation appropriée, elle peut fournir un flux de revenus constant pendant de nombreuses années. Il existe plusieurs formes d’investissements immobiliers, chacune ayant ses propres avantages et inconvénients.
L’investissement dans une propriété LMNP est probablement la plus populaire de ces possibilités. Ce type d’investissement vous permet d’acheter un bien locatif entièrement aménagé et meublé, ce qui facilite l’externalisation des tâches de gestion. En outre, en diversifiant votre portefeuille avec différentes formes d’immobilier, vous pouvez réduire votre risque total en tant qu’investisseur.
Grâce à l’optimisation des montages financiers et fiscaux, le statut LMNP permet de bénéficier d’un avantage dans l’immobilier locatif traditionnel. Le statut LMNP peut être avantageux dans l’immobilier locatif traditionnel, qui permet d’atteindre un résultat fiscal nul tout en ayant un bon résultat réel.
LMNP : La location meublée est une activité en plein essor
Aujourd’hui, la location meublée est une option de plus en plus prisée par les professionnels et les étudiants en quête de mobilité. Le gouvernement, face à cette demande croissante, a récemment mis en place le bail mobilité, un système qui permet la location meublée de courte durée, jusqu’à 10 mois.
La location meublée est une alternative séduisante aux baux meublés classiques. Ce type d’investissement permet également de profiter des avantages fiscaux alléchants offerts par le régime LMNP, ou « prix net moyen inférieur ».
Toutefois, lorsqu’on investit dans l’immobilier, il est essentiel de faire preuve de prudence. Les investisseurs sont invités à ne pas succomber à l’engouement et à l’enthousiasme qui entourent ce secteur en plein essor sans avoir au préalable effectué des recherches et des analyses approfondies.
Lorsque l’on envisage un tel investissement, de nombreuses considérations doivent être examinées, notamment l’emplacement, les revenus locatifs possibles, les dépenses et les conséquences fiscales, entre autres.
Les limites de la location meublée non professionnelle
De nombreuses règles de bail peuvent s’appliquer lors de la location d’un meublé ; il est donc indispensable de s’en informer. Alors que les locations nues ont souvent des durées de bail de trois ans ou plus, les locations meublées ont parfois des durées de bail plus courtes.
En général, les personnes qui louent des maisons meublées ont le choix entre 3 types de baux :
- le bail ordinaire d’un an renouvelable
- le bail étudiant de neuf mois non renouvelable
- le bail mobilité, dont la durée varie de un à dix mois avec un maximum de dix renouvellements.
Chacun de ces baux présente ses propres avantages et inconvénients. Il est donc essentiel d’évaluer les besoins et préférences spécifiques avant de décider quel type de bail de location est le plus approprié.
Les intérêts liés à la location meublée et son statut LMNP
Les avantages de la location meublée résident dans le fait qu’elle nécessite peu d’entretien et qu’elle offre souvent un rendement net élevé.
La location meublée non professionnelle est plus rentables que la locations non meublée
Dans une location meublée, une prestation supplémentaire est proposée au locataire par le bailleur en plus de l’ameublement : la mise à disposition du mobilier. Les charges locatives, supérieures de 10 à 20% à celles de la location nue ( sans compter les locations saisonnières), en sont la preuve.
Avec la location meublée, il est possible d’exercer des activités lucratives. La colocation, la location saisonnière, le service Airbnb ou la combinaison de locations étudiantes et estivales sont quelques options. De ce fait, le rendement brut de la location meublée reste généralement plus élevé.
Les impôts vraiment attractifs en LMNP et le régime réel simplifié
Du point de vue des revenus, la location meublée est présentée comme une activité commerciale, ce qui entraîne une imposition dans la zone BIC (bénéfices commerciaux et industriels). Les investisseurs doivent choisir entre la méthode du micro BIC (baisse de 50% des revenus locatifs) et le régime réel simplifié.
Les raisons principales pour lesquelles certains estiment que le régime fiscal LMNP est une niche fiscale sont les suivantes :
- En cas d’utilisation de la technique LMNP au lieu de la méthode micro BIC, le prix d’achat du bien immobilier peut être actualisé pour tenir compte des amortissements effectués. Les dépenses engagées pour réduire la base imposable et, par conséquent, diminuer les impôts, sont plus nombreuses. L’amortissement comptable n’est pas autorisé dans le régime fiscal de la location immobilière.
- Le régime fiscal actuel permet de déduire davantage de frais, pour autant qu’ils soient utiles à l’entreprise.
- Sous le régime micro BIC, la moitié seulement des revenus locatifs est imposée. En effet, les locations équipées bénéficient d’un abattement fixe de 50% au lieu des 30% offerts pour les locations nues.
En d’autres termes, sous le système micro BIC, au maximum 50% des revenus locatifs sont imposés. La base imposable est réduite à zéro en raison de l’amortissement des biens et d’autres charges.
Les investisseurs ne sont pas obligés de payer d’impôt sur les revenus locatifs pendant que leur bien immobilier en LMNP se déprécie.
La location d’une maison meublée dans le cadre de la LMNP
Une maison doit être convenablement équipée pour que les locataires puissent y vivre confortablement, conformément aux normes en vigueur. Les propriétaires et les gestionnaires immobiliers ont souvent recours à un décret pour se conformer à ces exigences, qui stipule le nombre et la quantité minimum de meubles nécessaires.
La comptabilité de la LMNP
La procédure comptable de LMNP est compliquée et parfois mal comprise. Il est important de suivre le plan comptable général ainsi que les règles commerciales locales afin de divulguer correctement les revenus et les coûts associés aux investissements dans ce type de propriété. Les investisseurs seront également tenu de remplir certains formulaires fiscaux, tels qu’un bilan et un compte de résultat.
En comprenant les nuances du processus comptable LMNP, les investisseurs peuvent s’assurer qu’ils sont en conformité avec les exigences fiscales applicables.
Les reçus doivent indiquer la date du service et l’adresse de la propriété afin de pouvoir déduire les dépenses liées à l’exploitation d’une propriété LMNP. Les frais de gestion, l’assurance, les impôts fonciers, les intérêts d’emprunt et l’entretien sont tous des coûts déductibles courants. Les frais de notaire et autres frais connexes peuvent également être déduits afin de minimiser la base imposable.
Les meubles, équipements et travaux d’une valeur supérieure à 500 euros HT sont également déduits afin de réduire la base imposable. La valeur de l’appartement diminue, ce qui ne constitue qu’une charge financière et non un coût réel de trésorerie.
Par conséquent, l’appartement, l’emploi et le mobilier sont autant de charges déductibles qui diminuent le revenu imposable au fil du temps. L’amortissement est la diminution de la valeur comptable d’un actif dans le temps en fonction de la durée de vie prévue.
Dans la réalité, un appartement meublé est proposé à la location et ne nécessite pas de modifier le prix chaque année. Des charges mensuelles fixes peuvent être mises en place facilement. Il s’agit d’un inconvénient comparé à la technique de la location nue, qui exige de tenir un registre des dépenses afin de rendre les charges annuelles cohérentes. D’un point de vue fiscal, les revenus du logement meublé sont déclarés charges comprises, mais les gains de la location nue sont déclarés sans charges.
Déclarer les activités du LMNP
Le LMNP fait l’objet d’une déclaration de début d’activité. La date de début d’activité est liée à la date d’achat du bien, plus particulièrement à la date de signature de l’acte légitime. Les frais de notaire et d’agence peuvent être déduits des dépenses en cas de recours au régime immobilier LMNP plutôt qu’au régime micro-BIC.
En pratique, le formulaire P0i doit être rempli dans un délai de 15 jours à compter de la date de début de l’activité (date d’achat, au plus tard 15 jours après l’arrivée du premier locataire). Les documents doivent être déposés au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) auprès du Tribunal de Commerce territorialement compétent.
La déclaration ne nécessite qu’un seul formulaire, quel que soit le nombre de logements meublés détenus. Un numéro d’enregistrement SIRET est également attribué, ce qui est utile pour les déclarations fiscales. Au cas où la promotion d’autres logements meublés est envisagée, les formulaires P2-P4i doivent être remplis pour chacun d’entre eux.
En cas d’activité indépendante, le Service des Impôts des Entreprises ou SIE se met en contact avec la personne concernée et lui demande de remplir le formulaire 1447 pour l’impôt sur les sociétés (CFE). Chaque année, la CFE doit être payée. De plus, certaines juridictions exigent une demande d’autorisation préalable afin d’obtenir une autorisation d’exercice pour les biens immobiliers loués de façon saisonnière.
Quel régime choisir pour optimiser ses revenus ? LMNP ou LMP ?
Sur le plan fiscal, le statut de LMNP est reconnu en présence d’au moins une des 2 conditions suivantes : soit les revenus (loyer plus charges) sont moins élevés que le seuil de 23.000 euros par an, soit ils sont inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal. Ce statut donne droit à divers avantages fiscaux, comme la possibilité de déduire certains frais liés à la location meublée.
Sous réserve d’une mention contraire, il s’agit d’un professionnel (LMP). A ce titre, il est soumis à la fois au régime des plus-values professionnelles et au régime des cotisations sociales. Par conséquent, de nombreux investisseurs LMNP choisissent de réaliser leurs investissements par le biais d’une société afin d’éviter de devenir LMP pour l’ensemble de leurs appartements.